Nullità del mutuo fondiario. Tribunale di Arezzo 22.12.2021
Per dimostrare il superamento del limite di finanziabilità del mutuo ex art 38 tub, si deve tener conto del momento dell’erogazione del finanziamento.
La Corte di Cassazione, con la pronuncia del 14/06/2021 n.16776, seguendo l’orientamento di altre decisioni precedenti (ben 14 decisioni) e conformi (Cass. N. 24138 del 2018; Cass., n. 31057 del 2019; Cass., n. 1193 del 2020; C.App. To, 27.08.20), ha affermato il principio per cui, “avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dall’art. 38, co. 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilitazione della proprietà immobiliare e agevolare sostenere l’attività di impresa; il primo precedente citato, a superamento di pregressi indirizzi e però esplicitamente raccordandosi con decisioni già assunte con riguardo al mutuo creditizio edilizio (in virtù di analoga delimitazione di finanziabilità dell’operazione per la sola metà rispetto al valore cauzionale dell’immobile, Cass., 9219/1995), ha parimenti qualificato siccome norma imperativa la disposizione prescrivente detto limite”.
In conclusione. Da quanto sopra esposto, il Tribunale aretino ha ritenuto la nullità del titolo esecutivo azionato dalla banca convenuta, per violazione dello stesso art. 38, c. II, T.U.B..
Sul punto va detto che la stessa Cassazione ha invero ripetutamente precisato che, ferma la nullità del mutuo fondiario per violazione del limite di finanziabilità, il mutuante può – nella prima difesa utile – far istanza di conversione del mutuo fondiario nullo in mutuo ipotecario ordinario ex art.1424 c.c. (Cass. S.U. sent. n. 26242/2014, n. 17351/2017 e n. 22466/2018), con salvezza
delle condizioni economiche pattuite e, soprattutto, della garanzia ipotecaria. Difatti, il citato art.1424 c.c. prevede che “il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero ugualmente voluto se avessero conosciuto la nullità”. L’ultimo inciso – “se avessero conosciuto la nullità” – deve far ritenere che il legislatore abbia previsto il rimedio della conversione unicamente per i casi in cui le parti non conoscessero la causa di nullità al momento della stipula negoziale (cfr. Cass., n. 923/1972, secondo cui “la norma dell’art. 1424 c.c. contempla la conversione del negozio nullo sul presupposto implicito della ignoranza di tale nullità, al momento della conclusione del contratto, in quanto prevede che, ove le parti l’avessero in tal momento conosciuta, avrebbero voluto, nel regola-mento degli interessi, da esse perseguito, un negozio diverso”).
Sembra evidente, quindi, che l’art. 1424 c.c. presuppone l’ignoranza scusabile e in buona fede dei contraenti, così come chiarito da Cass., n. 11201/2018, secondo cui “il contratto di mutuo fondiario, nullo per superamento del limite di finanziabilità, può essere oggetto di conversione ex art. 1424 c.c. in un contratto di mutuo ordinario. Di là dalle ipotesi di un’eventuale illiceità o non meritevolezza della fattispecie concreta, che impediscono di discostarsi dalla sanzione di nullità-inefficacia del negozio, l’indagine del giudice di merito circa l’effettivo operare di tale conversione deve essere diretta a verificare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell’immobile non raggiungesse la soglia richiesta dalla legge, ovvero pure se il conseguimento dei peculiari «vantaggi fondiari» abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell’operazione; la sussistenza di anche una sola tra tali circostanze impone al giudice, secondo il preciso disposto dell’art. 1424 cod. civ., di escludere l’operare della conversione”.
A prescindere da tale indagine, nel caso che occupa l’istanza di conversione del negozio nullo è stata operata, per la prima volta, nella comparsa conclusionale, ossia tardivamente, e cioè non con la prima difesa utile, rispetto al momento della conoscenza della nullità del mutuo, per violazione dell’Art 38 t.u.b., momento il quale coincide con il depo-sito della CTU, in data 30/05/2021. Ed infatti, nessun accenno alla volontà di operare la conversione di cui all’Art 1424 del c.c. è contenuto nelle note di trattazione scritta deposi-tate da parte convenuta in data 28/06/2021.
Anche a ritenere diversamente, con la Giurisprudenza più datata (e per la quale “in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993
non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi, per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell’intero contratto, salva la conversione ex art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina di privilegio, la sicura non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo ai sensi dell’art. 41, c. 1, del citato d. lgs.”: Cass., III, n. 17439 del 28.06.2019; Cass., I, n. 17352 del 13/07/2017; Cass., I, n. 19016 del 31/07/2017), ne deriverebbe comunque la nullità del precetto, per mancata notifica del titolo esecutivo-contratto di mutuo. E ciò, a prescindere dal potere del Giudice di procedere alla conversione d’ufficio del contratto nullo (negato dalla Cass., I, n. 13.286 del 28/05/2018).
In conclusione. La domanda di parte opponente al precetto è stata così accolta.
–Il tribunale ha così dichiarato la nullità del mutuo e condannato la società che ha cartolarizzato il credito.
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