NON PUO’ IDENTIFICARSI IL MUTUO FONDIARIO SOTTOPOSTO ALLA DISCIPLINA SPECIALE, CON IL MUTUO ORDINARIO
La decisione della Suprema Corte (Sez. 6 Num. 8382 Anno 2022 Data pubblicazione: 15/03/2022) rimarca la distinzione tra il mutuo fondiario e il mutuo ordinario e lo fa in modo incidentale su varie questioni di nullità del rapporto contrattuale oggetto di lite.
La nullità del mutuo fondiario per violazione dell’art. 38 TUB, non è infatti riconducibile ad un difetto di causa, ma all’inosservanza di una norma imperativa prevista dalla disciplina speciale dettata per il mutuo fondiario, e quindi non applicabile al mutuo ordinario, che resta disciplinato dalle regole generali di cui agli artt. 1813 e ss. cod. civ., le quali, al di fuori dell’ipotesi del mutuo di scopo, ritenuto peraltro non configurabile neppure in riferimento al mutuo fondiario (cfr. Cass., Sez. I, 26/03/ 2012, n. 4792; Cass., Sez. III, 20/04/2007, n. 9511), non attribuiscono alcun rilievo causale alla destinazione della somma mutuata.
Si ricorda che solo la normativa speciale sul credito fondiario, assicura determinati benefici, ( non applicabili la mutuo ipotecario ordinario) sia per il creditore, sia per il debitore.
- A) PER IL CREDITORE
1 Ai fini dell’iscrizione ipotecaria le banche possono eleggere domicilio presso la propria sede (art. 39 primo comma);
2 Nell’ipotesi in cui la stipulazione del contratto e l’erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il conservatore dei registri immobiliari, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue, a margine dell’iscrizione già presa, l’annotazione dell’avvenuto pagamento e dell’eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti; in questo caso l’ipoteca iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura risultante dall’annotazione stessa (art. 39 secondo comma);
3 Consolidamento dell’ipoteca dopo dieci giorni dall’iscrizione (cfr. art. 39 quarto comma);
4 Esenzione dall’azione revocatoria fallimentare per i pagamenti eseguiti (cfr. 39 quarto comma);
ed esenzione da revocatoria per la concessione di ipoteche a garanzia dei finanziamenti (art. 39, quarto comma, primo periodo, t.u.b.).
Ad ogni modo nei casi più gravi le difficoltà finanziarie del debitore cui è stato concesso un finanziamento fondiario possono dunque determinare il suo fallimento. Per questa ipotesi la legge detta una disciplina particolare, prevedendo che ‘‘Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento’’ (art. 39, quarto comma, primo
periodo, t.u.b.).
Questa è una significativa particolarità fallimentare del credito fondiario
5 Esenzione dalla notifica del titolo esecutivo per l’avvio di una procedura esecutiva (cfr. art.41 primo comma);
6 Possibilità di procedere esecutivamente in costanza di fallimento (cfr. 41 secondo comma);
7) destinazione alla banca delle rendite degli immobili ipotecati (art. 41, terzo comma, t.u.b.)
Fra i vari “privilegi processuali” che assistono il credito fondiario, certamente il più vistoso è rappresentato dalla circostanza che l’esecuzione forzata non diviene improcedibile in caso di dichiarazione di fallimento del debitore.
Com’è noto, l’art. 51 l.f. pone il divieto di azioni esecutive individuali sui beni compresi nel fallimento, «salva diversa disposizione di legge» (con l’art. 150 c.c.i., si parla di liquidazione giudiziale) .
L’art. 41, comma secondo, del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia) dispone che «l’azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari può essere iniziata o proseguita dalla banca anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore.
Il curatore ha facoltà di intervenire nell’esecuzione.
La somma ricavata dall’esecuzione, eccedente la quota che in sede di riparto risulta spettante alla banca, viene attribuita al fallimento».
Dunque, l’espropriazione intrapresa dal creditore fondiario costituisce la principale delle eccezioni consentite dall’art. 51 l.f. al divieto di azioni esecutive individuali dopo l’apertura del fallimento.
Lo scopo di tale eccezione risiede nell’esigenza di «consentire alla banca un più celere realizzo della garanzia, senza dover attendere i tempi e la definizione della procedura fallimentare».
7) Diritto ad incassare le rendite dei beni immobili sottoposti ad esecuzione, sequestro e procedura fallimentare (art. 41 terzo comma); la Cassazione ha ritenuto che la legge speciale, nel consentire all’istituto di credito fondiario di iniziare o proseguire l’azione esecutiva nei confronti del debitore dichiarato fallito, non apporta una deroga al principio di esclusività della verifica fallimentare posto dall’art. 52 l.f., non potendosi ritenere che il rispetto di tali regole sia assicurato, nell’ambito della procedura individuale, dalla facoltà d’intervento del curatore fallimentare.
Pertanto, all’assegnazione della somma disposta nell’ambito della procedura individuale deve attribuirsi carattere provvisorio, essendo onere dell’istituto di credito fondiario, per rendere definitiva l’assegnazione, di insinuarsi al passivo del fallimento, in modo tale da consentire la graduazione dei crediti, cui è finalizzata la procedura concorsuale.
Di contro, qualora l’insinuazione sia avvenuta, il curatore che pretenda in tutto o in parte la restituzione di quanto l’istituto di credito fondiario ha ricavato dalla procedura esecutiva individuale, ha l’onere di dimostrare che la graduazione ha avuto luogo e che in sede concorsuale il credito dell’istituto è risultato, in tutto o in parte, falcidiato.
Mentre in caso di intervento del curatore nella procedura esecutiva, Lo stesso art. 41, comma 2, T.U.B., infatti, dispone che «la somma ricavata dall’esecuzione, eccedente la quota che in sede di riparto risulta spettante alla banca, viene attribuita al fallimento».
8) Possibilità di ottenere l’assegnazione diretta del ricavato della vendita forzata (art. 41 quarto comma) dei beni nei limiti del proprio credito, salva la facoltà del curatore di intervenire nella stessa procedura esecutiva
- B) PER IL DEBITORE
1 Certificazione della banca sul valore dell’immobile ipotecato (art.38 secondo comma);
2 Diritto alla riduzione proporzionale dell’ipoteca in caso di pagamento della quinta parte del debito originario (art.39 quinto comma);
3 Diritto alla liberazione parziale dei beni ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute, i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 38 TULB (art.39 quinto comma);
4 Diritto al frazionamento dell’ipoteca in caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono (art.39 sesto comma); con attuazione coattiva in caso di inerzia della banca;
è previsto il diritto del mutuatario di estinguere anticipatamente il debito;
5 Riduzione dell’onorario dovuto al Notaio per la stipula del contratto (art.39 settimo comma);
6 Procedimento semplificato per la cancellazione dell’ipoteca (art.40-bis);
7 Possibilità di rimanere moroso per 7 rate anche non consecutive (art.40 secondo comma);
- C) PER IL TERZO AGGIUDICATARIO
Il giudice dell’esecuzione può disporre, con l’ordinanza di vendita, che l’aggiudicatario versi direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. In tal modo il creditore fondiario consegue l’assegnazione delle somme di sua spettanza senza necessità di attendere i tempi della redazione e dell’approvazione di un progetto di distribuzione.
In alternativa, ai sensi del quinto comma del medesimo articolo, l’aggiudicatario ha la facoltà può subentrare, senza che occorra l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, assumendo i relativi obblighi; in tal caso, egli dovrà pagare alla banca, entro quindici giorni dalla data dell’aggiudicazione, le rate scadute, gli accessori e le spese.
Inoltre il rispetto del limite di finanziabilità ha rilevanza nell’ambito della normativa in tema di patrimonializzazione delle banche, perché rappresenta una condizione per l’attribuzione della migliore ponderazione del 50% ai mutui garantiti da ipoteca su immobili residenziali (Istruzioni di vigilanza, Titolo IV, capitolo 2, sezione II, par. 3.1 lett. b). La concessione di credito fondiario, cioè, consente alle banche di mantenere una minore quota di patrimonio di vigilanza rispetto alle altre forme di credito ipotecario. Sul piano concreto a queste regole corrisponde in genere l’applicazione alla clientela dei finanziamenti fondiari di un minor tasso di interesse rispetto agli ordinari mutui ipotecari.
Tale disciplina di favore è interpretata, peraltro, con scetticismo da autorevole dottrina, la quale ha posto in dubbio la peculiarità nonché la sopravvivenza di questo regime speciale a fronte del venir meno, rispetto al passato, di molti tasselli che connotavano gli originari crediti speciali
. Ciononostante, la Corte costituzionale (22 giugno 2004, n. 175), fino ad oggi, ne ha dichiarato la piena costituzionalità, in quanto il principio del favor creditoris sarebbe dettato da una “precisa scelta di politica economica – in quanto tale insindacabile – volta ad agevolare l’accesso a “finanziamenti potenzialmente idonei (anche) a consentire il superamento di condizioni di crisi dell’imprenditore” e, dunque, a sostenere l’attività di impresa
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