Mutuo Fondiario sovrafinanziato: nullo per carenza elemento essenziale

La Corte di Cassazione, con la pronuncia n. 16776 dello scorso 14 giugno 2021 ha affermato che nel contratto di mutuo fondiario il limite di finanziabilità fissato dall’art. 38, comma 2 T.U.B. qualificato quale norma di ordine pubblico voluta dal legislatore in funzione di limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto alla regolazione del quantum della prestazione creditizia, costituisce elemento essenziale del contenuto di tale tipologia di mutuo. Pertanto il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto.
Orientamento questo, come affermato anche nella decisione in commento, introdotto dalla sentenza del 13 luglio 2017, n. 17352 ed ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità, e sempre più recepito anche dai giudici di merito.

Il caso:
La Suprema Corte è stata adita dalla parte ricorrente, società in stato di liquidazione, la quale impugnava il decreto rilasciato dal Tribunale di accoglimento allo stato passivo della cessionaria, controricorrente, del credito derivante da mutuo ipotecario fondiario.
Tra i motivi su cui la ricorrente basava il proprio ricorso compare in prima battuta la ritenuta violazione degli artt. 1418, co. 1 c.c., e 38, co. 2 T.U.B., e quindi la mancata considerazione da parte del giudice di primo grado che il credito vantato dalla controricorrente si fondava su un contratto di mutuo fondiario nullo.
Il massimo erogabile da parte della banca è attualmente determinato, a norma del combinato disposto dell’art. 38, comma 2, T.U.B. e dell’art. 1 della delibera CICR 22 aprile 1995, nella misura dell’80% del valore dell’immobile oggetto di ipoteca iscritta a garanzia della restituzione delle somme mutuate, elevabile al 100% esclusivamente in presenza di ulteriori garanzie integrative.
La Corte ha ritenuto tale motivo di ricorso fondato, richiamando a tal proposito la pronuncia del 13 luglio 2017, n. 17352, ed altri orientamenti ad essa conformi, la quale a superamento di indirizzi pregressi e raccordandosi a precedenti relativi al mutuo di credito edilizio, in virtù dell’analoga delimitazione di finanziabilità prevista per l’operazione, ha qualificato norma imperativa la disposizione ex art. 38 T.U.B. prescrivente il limite di finanziabilità per il mutuo fondiario.
Pertanto affermando il principio secondo cui inserendosi la previsione legale dei limiti di finanziabilità tra gli elementi essenziali perché un contratto di mutuo possa dirsi fondiario il suo mancato rispetto ne determina di per sé la nullità. Esso inoltre costituisce limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa.
Così i giudici di legittimità omologandosi a quanto statuito dai precedenti richiamati, hanno anche loro ritenuto che la previsione legale dei limiti di finanziabilità si inserisce tra gli elementi essenziali perché un contratto di mutuo possa dirsi fondiario, così che la sua violazione comporta la nullità del contratto, che ha a sua volta come conseguenza l’incapacità di produrre l’effetto tipico del contratto, compresa la costituzione dell’ipoteca.
La pronuncia dunque si conclude in senso favorevole per la parte ricorrente con accoglimento da parte della Suprema Corte del ricorso.

Ciò detto, la decisione in commento prendendo ancora una volta posizione sul tema del superamento del limite di finanziabilità si aggiunge e consolida l’orientamento della Corte di Cassazione espresso dalla nota decisione del 2017.

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI
Conformi Cass. SU n. 26242/2014; Cass. 21/01/2020 n. 1193; Cass., Sez. III, sent. 28/06/2019 n. 17439; Cass. 27/11/2019 n. 31057; Cass. n. 17905/2018; Cass. 6568/2018; Cass. 12/04/2018 n. 9079; Cass. Sez. I, ord. 09/05/2018, n. 11201; Cass. 11/05/2018 n. 11543; Cass. 28/05/2018 n. 13285; Cass. ord. 24/09/2018 n. 22466; Cass. 24/09/2018 n. 22459; Cass. 3/11/2018 n. 24138

Cass. Sez. I, sent. 13/07/2017 n. 17352; Cass. n. 19016/2017; Corte d’Appello di Venezia sent. 25/06/2019, n. 2660; Corte d’Appello di Torino, I Sez. civ., n. 872/2020 pubblicata il 27/08/2020; Trib. Lucca ord. 28/02/2020; Trib. Cagliari 04/04/2013; Trib. Lodi 3/7/2013; Trib. Firenze 30/10/2014; Trib. Monza 21/09/2015; Trib. Catanzaro 16/01/2018; Trib. Trento 19/06/2018; Trib. Perugia 11/10/2018; Trib. Monza 12/10/2018; Trib. Napoli sent. 07/12/2018, n. 10639; Trib. Paola 13/12/2018; Trib. Latina 28/08/2019; Trib. Viterbo 04/02/2020, n.167; Trib. Fermo 23/01/2020, sent. n. 42; Trib. Pordenone 17/02/2020, sent. n.120

Avv. Monica Mandico/Pr. avv. Nicola Numeroso

 

DECISIONE CASSAZIONE 14 GIUGNO 2021