MUTUO FONDIARIO E VIOLAZIONE DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ

Nel mutuo fondiario l’importo massimo erogabile da parte della banca non può superare l’80% del valore dell’immobile oggetto di ipoteca iscritta a garanzia della restituzione delle somme mutuate, cosiddetto limite di finanziabilità, pena la nullità dell’intero contratto.

Da tempo in giurisprudenza si sta sviluppando un nuovo filone avente ad oggetto il superamento del limite di finanziabilità nelle operazioni di credito fondiario. Mentre la giurisprudenza di legittimità sembra essere uniforme a riguardo, tra i giudici di merito c’è divisione e contrasto.
Va premesso che il legislatore ha disciplinato il credito fondiario come una speciale tipologia di finanziamento avente molteplici finalità sociali non disponibili e quindi non derogabili dalla autonomia contrattuale delle parti.
Quindi attesa la natura speciale dell’operazione di finanziamento, il calcolo del credito massimo concedibile nelle operazioni di credito fondiario va parametrato sul valore cauzionale dell’immobile, cosiddetto Mortgage Lending Value (MLV) e cioè netto realizzo in asta dell’immobile ipotecato, e non già nel prezzo pattuito tra le parti, secondo la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine e delle condizioni del mercato, dell’uso corrente e dei suoi appropriati usi alternativi, senza riferimento né al valore di mercato in un determinato momento, né a considerazioni di carattere speculativo, tale valore deve bastare ad assicurare in modo certo e sicuro la restituzione del capitale, degli interessi e delle spese di procedura; in questa prospettiva il reddito del mutuatario acquista ruolo assolutamente secondario.
Proprio per tale funzione sociale, economica e la sua matrice pubblicistica, il mutuo fondiario ha un meccanismo di funzionamento che impone ad entrambe le parti contrattuali, mutuante e mutuatario, una rigorosa osservanza delle specifiche norme in materia, soprattutto per quanto concerne i limiti di finanziabilità e di garanzia, sapientemente regolamentati dal legislatore.
Quindi una eccessività del mutuo rispetto al valore cauzionale è tale da stravolgere la disciplina del credito fondiario.
L’articolo 38 Testo Unico Bancario (T.U.B.) e la delibera CICR di attuazione del 22.04.1995 hanno fissato il limite di finanziabilità nel seguente modo:

• fino all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi;
• fino al 100% solo qualora vengano prestate le seguenti garanzie integrative: fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie assicurative, garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, cessioni di crediti verso lo Stato, cessioni di annualità o di contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, pegno su titoli di Stato. La Banca d’Italia nel confermare l’esclusività di tali garanzie, ha precisato che le fideiussioni rilasciate da società non bancarie o assicurative, oppure da persone fisiche, non costituiscono garanzie integrative valide a tale scopo.

A queste previsioni si aggiungono le direttive europee, recepite dal nostro ordinamento, disciplinanti il fattore di ponderazione per la determinazione di tale limite per tutti i crediti ipotecari, definendo i requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento. Nella gestione del credito ipotecario semplice si deve applicare un fattore di ponderazione che oscilla tra il 50% ed il 60%, in considerazione della definizione normativa del valore del credito ipotecario:

«Per valore del credito ipotecario si intende il valore dell’immobile determinato da un perito in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso tenendo conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell’immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell’uso corrente dell’immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario deve essere documentato in modo chiaro e trasparente».

La normativa comunitaria e nazionale prevedono che il valore da prendere in considerazione ai fini della valutazione del superamento del limite di finanziabilità non è quello commerciale o di mercato dell’immobile da ipotecare, bensì il Mortgage Lending Value (MLV) ossia il valore cauzionale effettivo dell’immobile, rappresentante l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene entro un intervallo troppo breve perché siano rispettati i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato, e nella prospettiva futura dell’eventuale inadempimento del cliente e della conseguente necessità di realizzo forzoso del contratto da parte della banca.
Nella prassi invece, le aziende di credito iscrivono l’ipoteca volontaria quasi sempre per un importo pari al doppio della somma mutuata, atteso che individuano nell’importo totale dell’iscrizione il valore commerciale del bene e nella somma erogata il valore cauzionale del bene ipotecato. I principali orientamenti sviluppatisi in relazione al superamento del limite di finanziabilità sono i seguenti:
• Primo orientamento della giurisprudenza di legittimità, ormai per lo più superato, considera le disposizioni relative al limite di finanziabilità norme di “comportamento” rivolte agli istituti di credito e tese alla salvaguardia dei bilanci delle banche, e non norme inderogabili sulla validità del contratto. Pertanto, la loro violazione comporta esclusivamente l’applicazione delle sanzioni previste dall’ordinamento bancario in capo all’istituto di credito, e non ingenera una causa di nullità, totale o parziale del contratto di mutuo;
• Secondo più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità, inaugurato con la sentenza del 13 luglio 2017, n. 17352, ed in disaccordo rispetto all’interpretazione precedente, configura l’art. 38 T.U.B. norma di ordine pubblico ed elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario, volto a protezione degli interessi pubblici e a sostegno dell’attività di impresa. Così, il superamento di tale limite e violazione delle disposizioni regolamentari comporta in via diretta la nullità integrale del contratto; tuttavia la stessa Cassazione ha precisato che pur avendosi l’integrale nullità del contratto di mutuo fondiario, a norma dell’art. 1424 c.c. al mutuante è data possibilità nella prima difesa utile del procedimento in cui sia stata dedotta la questione di nullità di formulare istanza di conversione dello stesso in mutuo ipotecario ordinario, con salvezza delle condizioni economiche pattuite e mantenimento della garanzia ipotecaria;
• Terzo orientamento seguito solo dalla giurisprudenza di merito si basa sulla qualificazione giuridica del contratto, e ritiene che, al di là del nomen iuris utilizzato dalle parti, il mutuo pur qualificato come “fondiario”, ove non rispetti le prescrizioni sui limiti di finanziabilità, avviene la diretta disapplicazione della speciale disciplina e deve essere considerato come un ordinario mutuo ipotecario.

Il principio della nullità del contratto di mutuo concluso in violazione del limite di finanziabilità espressione del secondo orientamento giurisprudenziale, è stato confermato dalla più recente giurisprudenza di Cassazione, ed attualmente appare quello preferito, nonché consolida ed è in armonia con l’interpretazione normativa secondo cui in caso di mancato rispetto della disciplina di ordine pubblico il mutuo è illecito e come tale nullo nella sua interezza, e non per la sola eccedenza. Concedere un prestito e/o assumere un debito in violazione del limite di finanziabilità e della disciplina del credito fondiario, sopravvalutando un bene immobile, arreca un danno non solo alle parti contrattuali, ma all’intera economia in quanto l’effettuazione di una tale operazione bancaria errata, contraria all’ordine pubblico e non derogabile dall’autonomia delle parti, immette un prestito nel sistema creditizio che con alta probabilità genererà un finanziamento subprime, con alte probabilità di inadempienza futura. Se tali regole sul limite di finanziabilità e sulla specifica disciplina del mutuo fondiario fossero state realmente rispettate non vi sarebbero stati i recenti Crack bancari di vari istituti, che hanno comportato una perdita di valore e fiducia nel sistema, né rovinose esecuzioni immobiliari forzate che hanno reso i mutuatari inadempienti, debitori a vita, generando una pluralità di Non-Performing Loans (NPL), crediti deteriorati, di difficile recuperabilità.

P. Avv. Nicola Numeroso

 

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