L’ASSEMBLEA CONDOMINALE AL TEMPO DELL’EMERGENZA SANITARIA DA DIFFUSIONE DEL COVID 19

L’emergenza epidemiologica dovuta alla diffusione del Covid 19 ha creato non poche problematiche nella gestione della vita condominiale da parte degli amministratori di Condominio.

Il divieto di ogni forma di riunione, in luogo pubblico o privato, stabilito dai decreti del Presidente del Consiglio dei ministri allo scopo di evitare il diffondersi del COVID-19, ha conseguentemente portato gli operatori del diritto ad interrogarsi sulla validità del ricorso ad una “assemblea virtuale” di condominio per non incorrere in vizi tali da rendere annullabili le deliberazioni eventualmente assunte nel periodo emergenziale.

Del resto, anche il “Decreto Rilancio”, in assenza di una specifica disciplina in materia, lascia supporre che le riunioni condominiali non possano celebrarsi finché perdura lo stato di emergenza, ragion per cui è necessario verificare se la disciplina codicistica in materia di assemblea condominiale precluda, in senso stretto, l’intervento e l’espressione di voto degli aventi diritto attraverso i mezzi di telecomunicazione.

A tal proposito, va osservato che la disposizione dell’art. 106 del D.L.  17 marzo 2020, n. 18, convertito con modificazioni dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, con specifico riferimento alle società per azioni, società in accomandita per azioni, società a responsabilità limitata, società cooperative, mutue assicuratrici, associazioni e fondazioni, ha stabilito che, con l’avviso di convocazione delle assemblee che si terranno entro il 31 luglio 2020,  in deroga alle disposizioni statutarie, sarà possibile prevedere l’espressione del voto in via elettronica o per corrispondenza e l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione, ovvero anche lo svolgimento esclusivo dell’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione che garantiscano l’identificazione dei partecipanti, la loro partecipazione e l’esercizio del diritto di voto,  senza la necessità che si trovino nel medesimo luogo, ove previsti, il presidente, il segretario o il notaio.

La suindicata disposizione, come pure il decreto legge approvato dal Consiglio dei Ministri il 13 maggio 2020 (“Decreto Rilancio”), nulla ha espressamente stabilito per lo svolgimento delle assemblee di condominio,

Considerato che la giurisprudenza ha spesso sostenuto l’applicabilità in materia di condominio, delle  disposizioni dettate con riguardo alle deliberazioni delle assemblee di società per azioni, si può ipotizzare un’estensione alla celebrazione delle assemblee condominiali.

Tuttavia, occorre verificare – per evitare il pericolo di annullabilità delle deliberazioni assunte secondo le modalità succitate  ai sensi dell’art 1137 c.c.- se la disciplina codicistica dell’assemblea di condominio sia, di per sé, ostativa ad una partecipazione ed espressione di voto degli aventi diritto mediante mezzi di telecomunicazione o per corrispondenza.

E’ fuor di dubbio che l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione, come l’espressione del voto per corrispondenza o in via elettronica, potrebbe essere validamente consentito dal regolamento di condominio, in quanto l’inderogabilità assoluta dell’art. 1136 codice civile e degli articoli 66 e 67 disp. att. codice civile (articolo 1138, quarto comma, codice civile ed articolo 72 disp. att. codice civile) va riferita unicamente alla impossibilità di incidere sulla composizione dell’assemblea, ovvero sulle regole della collegialità, come metodo assembleare posto nell’esclusivo interesse della minoranza.

Pertanto se l’avviso di convocazione ammettesse l’intervento all’assemblea e l’espressione del voto da parte dei condomini mediante mezzi di telecomunicazione o anche disponesse lo svolgimento esclusivo dell’assemblea in videoconferenza  “assemblea virtuale”, non si ravviserebbe alcuna distorsione  del metodo collegiale, permettendosi comunque a tutti gli aventi diritto di partecipare attivamente in condizioni paritarie alla discussione ed alla votazione simultanea sugli argomenti all’ordine del giorno.

Ai fini del calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi di cui all’art. 1136 codice civile, si considererà intervenuto il condomino che risulti collegato a distanza, rispettivamente, al momento dell’apertura dell’assemblea ed al momento della votazione.

Pertanto, – nonostante qualche parere divergente anche autorevole,  si tende a ritenere valido lo svolgimento del procedimento assembleare di condominio mediante sistemi di video comunicazione, che permettano agli aventi diritto, seppur non presenti fisicamente tutti in un medesimo dato luogo, di partecipare simultaneamente in tempo reale alla riunione, nel qual caso l’assemblea si intenderà svolta nel luogo ove viene redatto il processo verbale richiesto dal comma 7 dell’articolo 1136 codice civile; viceversa, ci si dovrebbe interrogare sulla legittimazione a far valere i vizi di una eventuale delibera assembleare svoltasi per video conferenza, ove tutti i condomini siano intervenuti mediante telecomunicazione e non abbiano eccepito alcunché in quella sede circa l’irregolarità della riunione.

In definitiva l’assemblea virtuale, del resto, andrebbe a risolvere gli innumerevoli nuovi ed ulteriori problemi legati alla fase due e tre, dunque, allo svolgimento delle assemblee “in presenza”, che comportano per l’amministratore responsabilità non trascurabili legate all’osservanza di regole atte a contenere la diffusione del Covid-19 negli ambienti di lavoro.

Infatti, allo stato, grava sull’amministratore l’onere di assicurare il regolare svolgimento delle assemblee condominiali con la presenza contestuale di tutti gli aventi diritto ma nel rigoroso rispetto delle regole sul distanziamento sociale, circostanza che impone, gioco-forza, la preventiva individuazione da parte sua di locali idonei quanto a dimensioni, atteso che a nessun condomino può essere impedito l’accesso ai locali – per ragioni di spazio -, senza incorrere nel conseguente rischio di inficiare la validità della deliberazione assunta.

Tale incombenza, poi, risulta ancor più gravosa per gli amministratori dei Supercondomini, chiamati ad individuare locali di dimensione “enormi”,  tenuto conto dell’organizzazione di una assemblea plenaria, con la necessaria convocazione dei condomini di tutti i fabbricati e non solo dei rappresentati di quest’ultimi.

In conclusione, le problematiche e le difficoltà oggi connesse allo svolgimento delle assemblee “ in presenza”, stante la doverosa osservanza delle disposizioni volte a contenere la diffusione del Covid-19, non possono che consigliare di provvedere all’espressa modifica del regolamento condominiale, inserendo la modalità di partecipazione e di espressione del voto con il ricorso agli strumenti elettronici, rendendo così auspicabile una assemblea virtuale che garantisca le regole inderogabili della collegialità e della composizione assembleare, evitando il rischio che la delibera  possa essere impugnata perché  frutto di un assemblea in videoconferenza non prevista dal regolamento condominiale.

 

Avv. Carolina Migliore