Il Fondo “Salva casa” e il Decreto “Blocca Aste”. Cosa sono e come funzionano?

L’11 dicembre 2019,  e’ stato approvato l’emendamento alla Legge di Bilancio 2020 che prevede l’istituzione, con la prossima manovra finanziaria, di un Fondo “Salva Casa”. Al progetto ha dato il suo apporto, Daniele Pesco, esponente del Movimento 5 Stelle e oggi Presidente della Commissione Bilancio. Il provvedimento ha come obiettivo quello di andare incontro ai soggetti in difficoltà economiche che, non riuscendo a far fronte ai propri debiti, rischiano di perdere la casa.

Il “Fondo Salva Casa” nasce da alcuni intenti convergenti e, se vogliamo, l’idea non è affatto nuova, già nella legislatura precedente vi erano state iniziative annunciate dirette a lavorare attorno al nucleo di un’idea di smaltimento degli NPL.

Come funzionerà il Fondo?

Il fondo funzionerà attraverso il sistema delle società di cartolarizzazione che, invece di essere gestite da banche o enti finanziari privati, avranno finalità sociale e saranno affidate a specifiche associazioni ed Onlus.

Daniele Pesco ha così spiegato: “ Le società di cartolarizzazione, si finanziano sul mercato emettendo obbligazioni e raccogliendo risorse tramite l’acquisto di crediti con immobili a garanzia acquistati dalle banche o da altre società. Questi crediti, solitamente venduti ad un prezzo molto basso e a pacchetto (da qui il nome di società di cartolarizzazione), sono poi recuperati vendendo le case all’asta, anche se queste sono ancora abitate. Una spiacevole conseguenza di queste azioni, dunque, è che le famiglie che non riescono più a far fronte ai propri debiti (perché per esempio per difficoltà di tipo economico non hanno più pagato le rate del mutuo) si ritrovano a dover lasciare la propria abitazione, col rischio di vederla rivenduta a qualcun altro e di non riuscirla a recuperare più. Da qui, dunque, l’idea di una società di cartolarizzazione “sociale”, che potrà acquistare case e crediti dalle banche o da altre società di cartolarizzazione ma, a differenza di queste ultime, non venderà gli immobili all’asta ma darà alle famiglie la possibilità di continuare ad abitarli. Il Fondo Salva Casa sarà destinato a finanziare questo tipo di operazioni, così che le famiglie potranno continuare a restare nella propria abitazione semplicemente corrispondendo un canone di affitto alla società di cartolarizzazione. Ai proprietari, inoltre, sarà riconosciuta l’opzione di recupero dell’immobile, il che vuol dire che potranno comprare nuovamente la casa che rischiavano di perdere e ad un prezzo molto vicino a quello pagato dalla società di cartolarizzazione con finalità sociale.”

Il fondo è un “contenitore protettivo” che assume la proprietà e fa un patto con gli ex debitori per consentire loro di riacquistare A PREZZO PREFISSATO entro un periodo “congruo” di tempo l’immobile stesso. Questo significa mettere in piedi un’iniziativa di tutt’altra complessità rispetto a una normale operazione finanziaria di escussione e smaltimento NPL.  Così sostiene Simone Simoncini, che ha partecipato ai lavori dell’emendamento 53.0.1 sulla 130/99:

Significa

1) creare un contenitore che ha tutte le complessità di un fondo immobiliare ( o di una real estate company) con un facility management atomizzato su, in teoria, ottomila comuni

2) risoluzione di problemi di adeguamento urbanistico e catastale in capo al contenitore

3) mantenere in piedi un’iniziativa che per essere finanziata ha bisogno di fondi per rimborsare il credito e remunerare l’investitore.

Tutto ciò viene realizzato attraverso l’architettura finanziaria dello “Snowdrop”, vale a dire : una cartolarizzazione. Così che col decreto crescita è stata avvicinata la normativa italiana sulle Cartolarizzazioni a quella del resto del mondo. Bisogna ragionare in termini di acquisti di pacchetti di crediti molto mirati, e in un certo senso con logica opposta rispetto agli hedge fund, si selezionano pacchetti di prime case, capannoni periferici con dentro l’artigiano, ecc.

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