Il condomino può opporsi all’esecuzione se il debito condominiale è sorto prima che diventasse proprietario

Con la recente decisione n. 7489 del 21 marzo 2025, la Corte di Cassazione interviene su una questione fondamentale nel contenzioso condominiale: il condomino può opporsi all’esecuzione forzata promossa per un debito del condominio, facendo valere la propria estraneità al debito stesso, se questo è sorto prima che diventasse proprietario dell’immobile.

Il caso concreto: un acquisto successivo ai lavori condominiali
La vicenda nasce quando un’impresa esecutrice dei lavori di rifacimento della facciata condominiale notifica un precetto ad un condomino, chiedendogli il pagamento della quota pro capite di circa 10.000 euro, sulla base di una sentenza di condanna emessa contro il condominio.

Tuttavia, il condomino si oppone: acquista l’appartamento nel 2010, mentre la delibera che aveva approvato i lavori risale al 2005. Sostiene, dunque, che il debito è sorto prima che lui diventasse proprietario e non può essergli imputato.

Le decisioni dei giudici di merito: verdetti contrastanti
Il Tribunale di primo grado accoglie l’opposizione, riconoscendo che il condomino non può rispondere di un debito precedente al suo ingresso nel condominio.

La Corte d’Appello ribalta però la decisione: sostiene che, poiché la sentenza che condanna il condominio è stata emessa nel 2016 — dopo l’acquisto — essa sarebbe vincolante anche nei confronti del nuovo condomino, essendo quest’ultimo ormai parte del condominio al momento della pronuncia.

L’intervento chiarificatore della Cassazione
La Suprema Corte, invece, sposa la tesi del condomino. I giudici affermano che:

• La sentenza di condanna ha effetto nei confronti del condominio in quanto ente di gestione collettiva, e costituisce titolo esecutivo per la riscossione dei crediti.
• Tuttavia, ciò non impedisce al singolo condomino, in sede di esecuzione, di dimostrare che per motivi personali — come l’acquisto successivo alla nascita del debito — non è obbligato a pagare.
In pratica, la Cassazione chiarisce che il giudicato formatosi contro il condominio non chiude la porta alle opposizioni individuali dei condomini. Ogni singolo proprietario può far valere in sede esecutiva la propria posizione soggettiva, soprattutto quando non era parte del condominio al momento in cui il debito è sorto.

Questo perché il rapporto tra amministratore-condominio e condomino è di rappresentanza processuale solo per la gestione dell’interesse comune, ma non può incidere su situazioni individuali particolari.

Implicazioni pratiche: tutela del nuovo proprietario
La decisione della Corte di Cassazione apre un’importante tutela per chi acquista un immobile in condominio:

• Non è automaticamente responsabile per debiti contratti dal condominio prima dell’acquisto, salvo patto contrario nel rogito o diversa previsione regolamentare.
• Può far valere la propria estraneità anche successivamente, al momento dell’esecuzione forzata, senza che sia precluso dal giudicato sulla condanna del condominio.
Considerazioni strategiche
Questo principio è fondamentale non solo per i consumatori, ma anche per professionisti e imprese che gestiscono patrimoni immobiliari:

• Per chi acquista un immobile: attenzione a verificare eventuali delibere condominiali pregresse, soprattutto se riguardano lavori straordinari. È consigliabile inserire clausole specifiche in atto per disciplinare la ripartizione delle spese maturate ma non ancora pagate.
• Per i creditori del condominio: attenzione ai soggetti contro cui si procede. È necessario valutare se il condomino era effettivamente proprietario al momento in cui il credito è sorto