Contratti di Locazione: La riduzione del canone mensile nel contesto economico causato dall'epidemia Covid 19

La paralisi dell’economia dovuta allo stato di emergenza e all’impossibilità di formular previsioni accettabili sui flussi di cassa che verranno prodotti dalle piccole e medie imprese, dovuta alle misure di contenimento del Covid 19, ha generato una contrazione delle previsioni di entrata dei singoli individui. Questa generale situazione di immobilismo, unitamente alla sospensione delle attività processuali, (ai sensi dell’art. 83 del D.L. Cura Italia) ha influito anche sulla sorte dei contratti di locazione.

La locazione è quel contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile o un immobile dietro il pagamento di un corrispettivo (art. 1571 c.c.)

In quest’ambito, in caso di temporanea impossibilità per il conduttore di pagare il corrispettivo previsto per la fruizione del bene, si assiste ad un contrasto tra due principi cardine del nostro ordinamento positivo: Pacta sunt servanda e rebus sic stantibus, ossia una tendenza alla conservazione del contratto alle condizioni pattuite al momento della stipula, e un temperamento rapportato allo stato delle cose, ovvero alla realtà dei fatti.

Generalmente tanto il locatore quanto il conduttore hanno interesse alla conservazione del contratto, tuttavia la circostanza sopravvenuta ed imprevedibile, il cd factum principis, dell’emergenza sanitaria ha determinato, in moltissimi casi, un’impossibilità per il conduttore di adempiere regolarmente al pagamento dei canoni. In ogni caso l’obbligazione pecuniaria non è suscettibile di divenire impossibile: il debitore, anche dopo la costituzione in mora, è sempre tenuto ad eseguirla e, oltre alla somma dovuta per il ritardato pagamento dei canoni, il debitore dovrà gli interessi moratori secondo il tasso legale.

Nondimeno, il contraltare a questa responsabilità a carico del conduttore per ritardo nell’esecuzione del contratto, è costituito dalla previsione che l’impossibilità sopravvenuta della prestazione, per causa non imputabile al debitore, è posta a carico del creditore.

A questo punto, considerato che è interesse di entrambe le parti dell’obbligazione non risolvere il contratto di locazione, ecco quali sono i rimedi codicistici che permettono alle parti di tenerlo in vita, anche in seguito ad una temporanea impossibilità sopravvenuta del conduttore di adempiere al pagamento del canone:

Art. 1463 c.c. Principio generale di sopravvenuta impossibilità di fruire della prestazione.

Quando sopravvenga l’impossibilità della prestazione per causa non imputabile al debitore (1218 c.c. ), questi rimane liberato in quanto la sua obbligazione si estingue ex art. 1256 c.c. Tuttavia, è vero che, nel determinare concretamente l’impossibilità della prestazione non si può affatto prescindere dalla valutazione dell’interesse del creditore anche non patrimoniale (1174 c.c.), è evidente che non si potrà affatto parlare di impossibilità della prestazione (onde questa potrà sempre costituire il contenuto valido di un rapporto obbligatorio) tutte le volte in cui il creditore, nonostante eventi che abbiano colpito l’oggetto del rapporto, se ne dichiari ugualmente soddisfatto. In questi casi, se il creditore intende continuare nell’esecuzione del rapporto, adempiendo la propria controprestazione, il debitore non potrà sottrarvisi, ricorrendo all’art. 1463 c.c..

Art. 1256 comma 2 c.c. impossibilità temporanea della prestazione,

Il debitore è esonerato dalla responsabilità per il ritardo nel caso di impossibilità temporanea ma egli deve adempiere appena la prestazione diviene possibile.

Art. 1460 c.c. contratti sinallagmatici,

Ciascuna prestazione trova giustificazione nella prestazione della controparte tuttavia, non il creditore, può rifiutare l’esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede.

Ed è proprio il richiamo al principio di buona fede, avuto riguardo alle circostanze (c.d. factum principis) che impone alle parti del contratto di elaborare delle clausole di adeguamento che prevedano di rinegoziare l’oggetto della prestazione prevedendo o una sospensione nel pagamento del canone mensile o, addirittura, una riduzione temporanea dello stesso.

Sul punto si è recentemente espresso favorevolmente il Tribunale di Bari con l’ordinanza del 9 maggio 2020 secondo cui “In considerazione sia della eccezionalità del contesto venutosi a creare a seguito dell’emergenza epidemiologica “Coronavirus”, sia della valutazione di convenienza economica gestoria, il Giudice può accogliere la richiesta, formulata dall’utilizzatore di un immobile pignorato, di ridurre il corrispettivo per il contratto di precario utilizzo.”

Nel caso di specie la conduttrice di un immobile pignorato aveva proposto la temporanea riduzione del corrispettivo previsto nel contratto precario nella misura del 60% per i canoni di marzo e aprile 2020 e nella misura del 50% per i canoni da maggio a luglio 2020, riservandosi di beneficiare della normativa in materia di credito di imposta con riguardo al contratto di locazione. L’immobile pignorato era occupato per una parte, in forza di contratto di locazione opponibile alla procedura esecutiva, e per altra parte, in forza di contratto di precario utilizzo risolutivamente condizionato alla vendita, così come autorizzato dal G.E.

Il Giudice riteneva che la proposta formulata, in considerazione della peculiarità del momento storico ed economico, (circostanze di fatto) della specifica situazione commerciale del conduttore e della limitata ripresa delle attività nazionali, fosse meritevole di accoglimento, pure rintracciandosi utile ausilio all’interpretazione delle norme codicistiche, non solo nell’art. 91 d.l. n. 18/2020, conv. nella legge n. 27/2020 e nell’art. 103, co. 6, d.l. Cura Italia.

Concludendo, si può affermare che esista un vincolo di solidarietà tra le parti ex art. 1374 c.c., che impone, nella pratica, un obbligo di rinegoziazione delle condizioni previste nel contratto di locazione originariamente formulato, in considerazione delle circostanze straordinarie ed imprevedibili in cui, l’intera comunità è venuta a trovarsi in questi difficili mesi.