COMPRAVENDITA DI BENE IMMOBILE PIGNORATO PRIMA DELL’ASTA: VANTAGGI PER DEBITORE E PER L'ACQUIRENTE

Nell’attuale situazione di crisi economica, capita sempre con maggiore frequenza che la contrattazione immobiliare riguardi un immobile già sottoposto a pignoramento da parte di un creditore (normalmente la Banca) del debitore proprietario venditore.

L’acquisto di un immobile già colpito da pignoramento è assolutamente possibile e può rappresentare una soluzione vantaggiosa sia per il proprietario debitore sia per il potenziale acquirente. Difatti il primo dalla compravendita ne ricaverebbe addirittura un profitto, mentre il secondo riuscirebbe a spuntare un prezzo vantaggioso rispetto a quello di una normale compravendita su libero mercato.

IL RUOLO DELLO STUDIO MANDICO&PARTNERS

Per il debitore proprietario venditore

Nella maggior parte dei casi il debitore esecutato non solo perde la propria casa, ma con il ricavato irrisorio dell’asta immobiliare non riesce neanche a sopperire al debito contratto, continuando ad essere insolvente.

Tale ipotesi può essere scongiurata mediante una operazione di stralcio immobiliare: i professionisti del nostro studio, contatteranno il/i creditore/i per negoziare il debito, addivenendo, grazie alle conoscenze delle disposizioni di legge in materia ed alle proprie specifiche competenze, ad un accordo transattivo economicamente inferiore al debito residuo.

Subito dopo cercheranno contestualmente di reperire tra i propri investitori di fiducia un acquirente per la vendita dell’immobile.

Reperito l’acquirente valuteranno, interfacciandosi con il Notaio di fiducia del potenziale acquirente, la modalità di stipula più opportuna, volta a tutelare ambo le parti che sicuramente saranno entrambe soddisfatte, il debitore proprietario venditore per il profitto raggiunto a fronte di una probabile insolvenza ‘vitalizia’, il potenziale acquirente per aver comprato ad un prezzo inferiore rispetto a quello di libero mercato.

Per il potenziale acquirente:

E’ evidente che l’acquisto di un immobile già colpito da pignoramento, seppur non vietato dalla Legge, debba essere valutato con estrema cautela a prescindere dall’eventuale prezzo vantaggioso l’acquirente sia riuscito nel caso di specie a spuntare, in quanto le conseguenze per quest’ultimo potrebbero essere molto gravi.

I professionisti del nostro studio suggeriranno al potenziale acquirente le opportune cautele procedimentali e giuridiche per meglio tutelare tutti gli interessi in gioco.

E’, difatti, vivamente sconsigliabile procedere all’operazione di acquisto fino a che non si sia in possesso di un documento idoneo che certifichi l’estinzione della procedura esecutiva che può essere dichiarata solo dal Giudice dell’Esecuzione, previa rinuncia formale da parte di tutti i creditori.

Ovviamente la rinuncia formale da parte di tutti i creditori potrà essere ottenuta solamente nel momento in cui il debitore proprietario venditore soddisfi le loro pretese con il versamento effettivo del dovuto pattuito (nella pluralità dei casi mediante il ricavato della compravendita) .

Inoltre il suddetto provvedimento giudiziale di estinzione della procedura esecutiva è soggetto a reclamo per un periodo di venti giorni a far tempo dall’emissione e – quindi – è potenzialmente suscettibile di modifica o revoca.

Al fine di superare tali problematiche è in voga presso il Tribunale di Napoli una virtuosa prassi operativa in base alla quale l’Ordinanza di estinzione della procedura esecutiva viene emessa praticamente in “tempo reale” e cioè poco dopo che il creditore (procedente o – se del caso – interveniente) tacitato nelle proprie pretese economiche abbia depositato presso la Cancelleria del Tribunale rinuncia formale alla prosecuzione della procedura.

Inoltre, sempre in base alla suddetta virtuosa prassi operativa, sarà possibile ottenere l’emissione di un’Ordinanza di estinzione della procedura esecutiva non soggetta a reclamo e – come tale – ad ogni effetto definitiva ed irrevocabile: a tale risultato il Giudice dell’Esecuzione perviene aderendo alla tesi in base alla quale i soggetti astrattamente legittimati a proporre reclamo avverso all’Ordinanza di estinzione della procedura esecutiva (e cioè il creditore procedente, l’eventuale creditore interveniente ed il debitore) possano preventivamente rinunciare a detta facoltà.

Oltre alla suindicata prassi è possibile procedere, garantendo le medesime tutele, con un atto di compravendita sospensivamente condizionato con successivo atto notarile di ricognizione di avveramento della condizione sospensiva (le parti convengono che il contratto sia sospensivamente condizionato all’estinzione della procedura esecutiva, senza reclamo da parte del debitore, del creditore pignorante o altri eventuali creditori intervenuti), o con deposito fiduciario su conto corrente notarile (la somma pattuita rimane congelata su conto notarile e sbloccata .

E’ assolutamente necessario che i nostri professionisti concordino tutte le modalità operative con il Giudice dell’Esecuzione.

Le procedure esecutive con una pluralità di creditori sono decisamente più complesse e necessitano di tempistiche maggiori per il raggiungimento di un accordo transattivo con tutte le parti.

E’opportuno precisare che, per i tempi ‘rapidi’ di tali operazione è preferibile che l’acquirente abbia già a disposizione la liquidità necessaria ma è assolutamente possibile che l’ l’acquirente corrisponda il prezzo al debitore proprietario venditore mediante la provvista derivante da un mutuo ipotecario o fondiario.

Nel caso di specie i professionisti dello studio cercheranno di reperire un Istituto Bancario che provveda, se possibile, all’erogazione della somma necessaria per procedere alla compravendita.

Lo studio si avvale di un Notaio esperto del settore che può essere messo a disposizione se richiesto.